حدود التصرف بالمنفعة وأحكام الإخلاء:
م ـ357: إذا تم العقد ملك المستأجر المنفعة، فإذا لم يقيد المالك تصرفات المستأجر بحدود معينة ـ صراحة أو ضمناً ـ جاز له أن يتصرف فيها كما يشاء، فيجوز له أن يسكن الدار المستأجرة ـ مثلاً ـ بنفسه أو يسكنها غيره مجاناً أو بأجرة، قريباً كان أو أجنبياً، أو يتركها خالية، أو يستخدمها لغير السكن كتخزين البضائع، أو لمعاينة المرضى، أو مكتباً، أو أي شيء آخر؛ كما أنه يجوز له أن يؤجرها غيره بمثل ما استأجرها أو بأقل منه، ولا يجوز بالأكثر حتى لو كانت الأجرة الجديدة مغايرة في جنسها للأجرة السابقة، فمن استأجر داراً بألف دولار لم يجز له إيجارها لغيره بألف ومائة دولار أو بألفي مارك أو نحوه مما تكون قيمته أكثر من الألف دولار؛ نعم تجوز إجارتها بالأكثر إذا عمل فيها عملاً مُحسِّناً لها زيادة عما كان فيها، كأن يغير أبوابها بالأحسن، أو يجدد أثاثها أو نحو ذلك من الإضافات، فإنه مهما كانت الإضافة بَخْسة الثمن يصح معها ـ حينئذ ـ إجارة العين بأزيد مما استأجرها به؛ وكما لا تجوز إجارة الدار كلها بالنحو المذكور فإنه لا يجوز ـ أيضاً ـ إجارة بعضها بأزيد من أجرة الكل إلا أن يُحسِّنها، ويجوز بالمساوي لأجرة الكل وبالأقل منها، وإن كان الأحوط استحباباً تركها بالمساوي.
م ـ358: إذا اشترط المالك على المستأجر أن ينتفع بالعين بنفسه، فالمفهوم من هذا الشرط أنه يريد أن يسكن المستأجر نفسه في الدار أو أن يقود السيارة بنفسه مثلاً، بغضِّ النظر عن مشاركة الغير له بالانتفاع بها وعدمه، فيصح له ـ حينئذ ـ أن يؤجرها لغيره على أن يكون هو الذي يسوق به السيارة، أو هو الذي يسكن معه في البيت إن كان ذلك ممكناً، كما في سكنى الأقارب مع بعضهم البعض، ولا يكون بذلك مخالفاً للشرط؛ نعم إذا شرط عليه أن يستوفي المنفعة بنفسه ولنفسه خاصة دون أن يشرك معه أحداً، أو كان قد اشترط عليه أن لا يؤجرها للغير، فإنه لا يجوز له في هذين الموردين مخالفة الشرط وإجارتها للغير، فإن خالف الشرط وأجّرها للغير كان المالك بالخيار بين الموافقة على ما فعل فتصح الإجارة الثانية مضافاً لصحة الأولى، وبين أن يفسخ العقد بينه وبين المستأجر فتبطل الإجارة الثانية حتماً.
هذا، ولا بد من الإلفات إلى أن هذه الشروط تكون ملزمة للمتعاقدين إذا صرح بها وذكرت بوضوح، وكذا إذا لم يصرح بها ولكن كانت متعارفة في المجتمع الذي جرى التعاقد بين فردين من أفراده وحاضرةً حين التعاقد في ذهن المتعاقدين بدرجة لا يُحتاج معها إلى ذكرها والتصريح بها؛ وفي هذا الصدد نقول: "إن عدم قبول المالك بإجارة العين المستأجرة من قبل المستأجر إلى شخص آخر من دون مراجعته واستئذانه، هو من الشروط الضمنية المعروفة في المجتمع اللبناني في زماننا، بل وربما في كثير من المجتمعات، الأمر الذي ينبغي الالتفات إليه حين التعاقد".
م ـ359: إذا انتهت مدة الإجارة وجب على المستأجر أن يتخلى عن العين المستأجرة ويسلمها إلى صاحبها، وليس له أن يمتنع عن ذلك ولا أن يطالب بمبلغ من المال مقابل ذلك التخلي إذا لم يكن قد شرط ذلك على المالك؛ كذلك فإنه بعد انتهاء المدة تزول سلطته على المنفعة، فلا يجوز له تأجير العين إلى غيره إذا لم يكن مأذوناً من قِبَل المالك بذلك، فإن كان مأذوناً فآجرها وكانت من قبيل الدار والدكان، لم يجز له أخذ مبلغ "خلواً" لنفسه من المستأجر الجديد، وهو ما يعبر عنه في بعض البلاد بـ(السرقفلية)، كما أنه لو آجرها المالك لغيره لم يجز للمستأجر الأول مطالبة المستأجر الجديد بالخلو، إلا إذا كان قد شرط على المالك ذلك.
وبعبارة أخرى: لا يحقّ للمستأجر بعد انتهاء مدة إجارة مثل المنـزل أو الدكان أن يأخذ مالاً من المالك ولا من المستأجر الجديد من أجل إخلاء المأجور إلا إذا كان قد اشترط على المالك ذلك.
م ـ360: إذا كانت الإجارة بلا مدة، كأن آجره الدار كل شهر بألف، من دون تحديد مدة تنتهي فيها، فالإجارة صحيحة كما ذكرنا سابقاً، ومثلها ما لو استأجر منه الدار سنة واشترط عليه إجارتها له كل سنة، ففي كلا الحالتين يكون الإخلاء مرهوناً بإرادة المستأجر ورغبته، وعليه، فإنه يجوز للمستأجر أن يطلب مبلغاً من المال مقابل حقه بعدم الإخلاء وثمناً لتنازله عن هذا الحق حتى ولو كان ذلك المبلغ أزيد من تمام الأجرة التي دفعها إليه خلال ما مضى من المدة.
كذلك فإن للمالك أن يطلب من المستأجر مبلغاً مستقلاً عن الأجرة عند إجارته المحل أو الدار مثلاً، ويشرط له على نفسه أن لا يزيد في الأجرة إذا ارتفعت الأجور، وأن يكون له حق إجارته لمن يشاء، فيصبح هذا المال ملحوظاً في قيمة هذه المنفعة ومتضمناً فيها، فإذا طالب المالك بالعين خلال المدة ورغب المستأجر بإجابته جازت له المطالبة بمبلغ لإخلائها ولو زيادة عن المبلغ الذي دفعه أولاً، كذلك فإنّ للمستأجر إذا أراد إجارتها خلال المدة أن يأخذ "خلواً" من المستأجر الجديد، بل إن هذا المستأجر إذا مات انتقل هذا الحق إلى وارثه إذا بقي حقه في المنفعة بعد موت المورِّث، فإذا انقضت المدة لم يكن للمستأجر مطالبة المالك بذلك المبلغ إلا إذا كان المستأجر قد اشترط ـ زيادة على ذلك أو مستقلاً ـ أن يدفع له المالك مبلغاً لإخلائه ووافق على ذلك، فإنه يلزمه الوفاء له بالشرط كما أشرنا إليه سابقاً، وينتقل هذا الحق بعد موت المستأجر إلى وارثه إذا انتهت المدة في أيامه أو انتهت الإجارة وبطلت بموت المستأجر إذا كان الشرط مطلقاً؛ وهكذا يكون المدار في التفاصيل على الشروط الموضوعة حين التعاقد، ضمنية كانت أو صريحة.
م ـ361: إذا اتفق المتعاقدان على أن يكون شخص معين، أو جهة معينة، كالعالم الديني فلان أو الدولة القائمة أو البلدية، هو المرجع والمطاع في ما يشترطه عليهما وفي ما يستحدثه من قوانين لها علاقة بمضمون العقد، وجب عليهما العمل طبق هذا الاتفاق وتحمل نتائجه، فإذا استحدث ذلك الشخص أو تلك الجهة قانوناً يلزم فيه المالك دفع خلو للمستأجر، أو سمحت بموجبه للمستأجر بأن يؤجر العين التي تحت يده، لزم المالك بمقتضى ذلك الرضا به؛ وهكذا لو سنت الدولة قانوناً بزيادة الأجرة أو أعطت الحق للمالك بطلب المأجور، أو نحو ذلك من الحقوق التي يعطيها القانون للمالك، فإن المستأجر ملزم هو ـ أيضاً ـ بذلك وبالعمل على مقتضاه.
حدود التصرف بالمنفعة وأحكام الإخلاء:
م ـ357: إذا تم العقد ملك المستأجر المنفعة، فإذا لم يقيد المالك تصرفات المستأجر بحدود معينة ـ صراحة أو ضمناً ـ جاز له أن يتصرف فيها كما يشاء، فيجوز له أن يسكن الدار المستأجرة ـ مثلاً ـ بنفسه أو يسكنها غيره مجاناً أو بأجرة، قريباً كان أو أجنبياً، أو يتركها خالية، أو يستخدمها لغير السكن كتخزين البضائع، أو لمعاينة المرضى، أو مكتباً، أو أي شيء آخر؛ كما أنه يجوز له أن يؤجرها غيره بمثل ما استأجرها أو بأقل منه، ولا يجوز بالأكثر حتى لو كانت الأجرة الجديدة مغايرة في جنسها للأجرة السابقة، فمن استأجر داراً بألف دولار لم يجز له إيجارها لغيره بألف ومائة دولار أو بألفي مارك أو نحوه مما تكون قيمته أكثر من الألف دولار؛ نعم تجوز إجارتها بالأكثر إذا عمل فيها عملاً مُحسِّناً لها زيادة عما كان فيها، كأن يغير أبوابها بالأحسن، أو يجدد أثاثها أو نحو ذلك من الإضافات، فإنه مهما كانت الإضافة بَخْسة الثمن يصح معها ـ حينئذ ـ إجارة العين بأزيد مما استأجرها به؛ وكما لا تجوز إجارة الدار كلها بالنحو المذكور فإنه لا يجوز ـ أيضاً ـ إجارة بعضها بأزيد من أجرة الكل إلا أن يُحسِّنها، ويجوز بالمساوي لأجرة الكل وبالأقل منها، وإن كان الأحوط استحباباً تركها بالمساوي.
م ـ358: إذا اشترط المالك على المستأجر أن ينتفع بالعين بنفسه، فالمفهوم من هذا الشرط أنه يريد أن يسكن المستأجر نفسه في الدار أو أن يقود السيارة بنفسه مثلاً، بغضِّ النظر عن مشاركة الغير له بالانتفاع بها وعدمه، فيصح له ـ حينئذ ـ أن يؤجرها لغيره على أن يكون هو الذي يسوق به السيارة، أو هو الذي يسكن معه في البيت إن كان ذلك ممكناً، كما في سكنى الأقارب مع بعضهم البعض، ولا يكون بذلك مخالفاً للشرط؛ نعم إذا شرط عليه أن يستوفي المنفعة بنفسه ولنفسه خاصة دون أن يشرك معه أحداً، أو كان قد اشترط عليه أن لا يؤجرها للغير، فإنه لا يجوز له في هذين الموردين مخالفة الشرط وإجارتها للغير، فإن خالف الشرط وأجّرها للغير كان المالك بالخيار بين الموافقة على ما فعل فتصح الإجارة الثانية مضافاً لصحة الأولى، وبين أن يفسخ العقد بينه وبين المستأجر فتبطل الإجارة الثانية حتماً.
هذا، ولا بد من الإلفات إلى أن هذه الشروط تكون ملزمة للمتعاقدين إذا صرح بها وذكرت بوضوح، وكذا إذا لم يصرح بها ولكن كانت متعارفة في المجتمع الذي جرى التعاقد بين فردين من أفراده وحاضرةً حين التعاقد في ذهن المتعاقدين بدرجة لا يُحتاج معها إلى ذكرها والتصريح بها؛ وفي هذا الصدد نقول: "إن عدم قبول المالك بإجارة العين المستأجرة من قبل المستأجر إلى شخص آخر من دون مراجعته واستئذانه، هو من الشروط الضمنية المعروفة في المجتمع اللبناني في زماننا، بل وربما في كثير من المجتمعات، الأمر الذي ينبغي الالتفات إليه حين التعاقد".
م ـ359: إذا انتهت مدة الإجارة وجب على المستأجر أن يتخلى عن العين المستأجرة ويسلمها إلى صاحبها، وليس له أن يمتنع عن ذلك ولا أن يطالب بمبلغ من المال مقابل ذلك التخلي إذا لم يكن قد شرط ذلك على المالك؛ كذلك فإنه بعد انتهاء المدة تزول سلطته على المنفعة، فلا يجوز له تأجير العين إلى غيره إذا لم يكن مأذوناً من قِبَل المالك بذلك، فإن كان مأذوناً فآجرها وكانت من قبيل الدار والدكان، لم يجز له أخذ مبلغ "خلواً" لنفسه من المستأجر الجديد، وهو ما يعبر عنه في بعض البلاد بـ(السرقفلية)، كما أنه لو آجرها المالك لغيره لم يجز للمستأجر الأول مطالبة المستأجر الجديد بالخلو، إلا إذا كان قد شرط على المالك ذلك.
وبعبارة أخرى: لا يحقّ للمستأجر بعد انتهاء مدة إجارة مثل المنـزل أو الدكان أن يأخذ مالاً من المالك ولا من المستأجر الجديد من أجل إخلاء المأجور إلا إذا كان قد اشترط على المالك ذلك.
م ـ360: إذا كانت الإجارة بلا مدة، كأن آجره الدار كل شهر بألف، من دون تحديد مدة تنتهي فيها، فالإجارة صحيحة كما ذكرنا سابقاً، ومثلها ما لو استأجر منه الدار سنة واشترط عليه إجارتها له كل سنة، ففي كلا الحالتين يكون الإخلاء مرهوناً بإرادة المستأجر ورغبته، وعليه، فإنه يجوز للمستأجر أن يطلب مبلغاً من المال مقابل حقه بعدم الإخلاء وثمناً لتنازله عن هذا الحق حتى ولو كان ذلك المبلغ أزيد من تمام الأجرة التي دفعها إليه خلال ما مضى من المدة.
كذلك فإن للمالك أن يطلب من المستأجر مبلغاً مستقلاً عن الأجرة عند إجارته المحل أو الدار مثلاً، ويشرط له على نفسه أن لا يزيد في الأجرة إذا ارتفعت الأجور، وأن يكون له حق إجارته لمن يشاء، فيصبح هذا المال ملحوظاً في قيمة هذه المنفعة ومتضمناً فيها، فإذا طالب المالك بالعين خلال المدة ورغب المستأجر بإجابته جازت له المطالبة بمبلغ لإخلائها ولو زيادة عن المبلغ الذي دفعه أولاً، كذلك فإنّ للمستأجر إذا أراد إجارتها خلال المدة أن يأخذ "خلواً" من المستأجر الجديد، بل إن هذا المستأجر إذا مات انتقل هذا الحق إلى وارثه إذا بقي حقه في المنفعة بعد موت المورِّث، فإذا انقضت المدة لم يكن للمستأجر مطالبة المالك بذلك المبلغ إلا إذا كان المستأجر قد اشترط ـ زيادة على ذلك أو مستقلاً ـ أن يدفع له المالك مبلغاً لإخلائه ووافق على ذلك، فإنه يلزمه الوفاء له بالشرط كما أشرنا إليه سابقاً، وينتقل هذا الحق بعد موت المستأجر إلى وارثه إذا انتهت المدة في أيامه أو انتهت الإجارة وبطلت بموت المستأجر إذا كان الشرط مطلقاً؛ وهكذا يكون المدار في التفاصيل على الشروط الموضوعة حين التعاقد، ضمنية كانت أو صريحة.
م ـ361: إذا اتفق المتعاقدان على أن يكون شخص معين، أو جهة معينة، كالعالم الديني فلان أو الدولة القائمة أو البلدية، هو المرجع والمطاع في ما يشترطه عليهما وفي ما يستحدثه من قوانين لها علاقة بمضمون العقد، وجب عليهما العمل طبق هذا الاتفاق وتحمل نتائجه، فإذا استحدث ذلك الشخص أو تلك الجهة قانوناً يلزم فيه المالك دفع خلو للمستأجر، أو سمحت بموجبه للمستأجر بأن يؤجر العين التي تحت يده، لزم المالك بمقتضى ذلك الرضا به؛ وهكذا لو سنت الدولة قانوناً بزيادة الأجرة أو أعطت الحق للمالك بطلب المأجور، أو نحو ذلك من الحقوق التي يعطيها القانون للمالك، فإن المستأجر ملزم هو ـ أيضاً ـ بذلك وبالعمل على مقتضاه.